文｜祝小同
近期，原中房集团理事长、“中国房地产之父”提出“中国未来房价一定会涨”，并以芯片、AI科技新贵套现购置豪宅、一二线刚需特价盘热销为依据，判定楼市已进入牛市初期。结合当前宏观经济、产业资金流向、城市供需分层、政策长效导向多维维度分析，该判断存在明显片面性：市场的确出现结构性修复，但全面普涨牛市缺乏基本面支撑，所谓“房价必涨”仅适用于极小范围优质资产，全国楼市长期将维持K型分化格局。
两大市场热象的底层逻辑：财富分层催生两极购房热潮
孟晓苏观察到的豪宅热销、刚需盘走量现象真实存在，但二者驱动逻辑完全割裂，不能简单合并推导全面牛市。
其一，AI、芯片产业财富外溢，推高核心城市豪宅购买力。2026年科创板块持续走强，科创50、半导体指数年内涨幅显著，大批上市企业创始人、高管减持套现，千亿级资金从资本市场流出，集中涌入上海、深圳、杭州等城市核心地段顶豪项目。杭州部分顶豪看房验资门槛升至5000万至8000万，深圳海景大平层开盘即售罄，买家以35至45岁科创从业者为主。科创新贵购置豪宅，本质是资产配置行为：股权波动风险高，核心城市稀缺不动产兼具保值、圈层社交双重价值，属于高净值人群对冲资本市场波动的“压舱资产”，并非单纯看涨房价。且高管减持受监管约束，每年套现比例不超过持股25%，资金流入规模有限，仅能支撑高端市场，无法带动全域房价上涨。
其二，刚需特价盘热销是政策托底与价格回调后的修复行情。今年各地持续优化限购、下调房贷利率、提高公积金贷款额度，叠加过去四年房价持续回调，一二线城市300万以内低总价刚需房源性价比凸显，刚需群体集中入市。上海1-4月300万以下二手房成交同比上涨41%，刚需成交占比近六成，成交主力为自住刚需，投资性需求占比极低。刚需购房以自住为核心，对价格敏感度极高，一旦房价快速反弹，购房意愿会快速收缩，这种回暖属于存量需求集中释放，不具备持续上涨动力。
两种行情叠加，形成当下“两头热、中间冷”的K型复苏：顶豪、刚需成交回暖，500万至1000万中端改善房源流动性疲软，市场冷热高度分层，远非全域牛市特征。
“房价一定会涨”论断的三大认知偏差
孟晓苏长期看好地产，核心论据为城镇化、人口向核心城市集聚、通胀支撑资产价值，但该逻辑忽略当下市场根本性变化，存在三重误区。
第一，混淆“局部优质资产上涨”与“全国房价普涨”。我国房地产早已告别同涨同跌时代，人口持续向一线、强二线主城区集聚，但全国超八成三四线、县城人口持续流出，存量库存高企、去化周期超30个月，即便政策放松，房价仍维持阴跌态势。即便是一二线城市，远郊板块配套不足、供应过剩，价格依旧承压，仅主城核心地段稀缺房源具备小幅修复空间，不存在全国房价同步上涨基础。
第二，误将短期成交量回暖等同于牛市启动。本轮回暖核心驱动力是政策纾困、前期深度调整后的刚需补库，而非居民收入、城镇化高速增长带来的长期增量需求。数据显示，居民中长期住房贷款增速维持低位，购房者普遍主动降杠杆、偏好全款或低首付，投机炒房需求近乎绝迹，缺少牛市必备的信贷扩张与投资资金入场条件。历史上地产牛市伴随居民加杠杆热潮，当前居民购房极度保守，不具备牛市底层资金环境。
第三，忽视住房双轨制与存量时代的长期约束。“十五五”城市更新规划明确以改造为主、严控大规模拆迁，杜绝棚改货币化催生普涨行情；同时保障房、共有产权房持续扩容，分流刚需住房需求，商品房不再是唯一居住渠道。行业正式迈入存量房时代，二手房成为交易主力，新房大规模增量开发时代终结，土地供应优先保障民生配套，从供给端限制房价大幅上涨空间。
楼市长期走势客观判断：结构性修复，无全面上涨基础
立足专业视角，未来楼市不存在“全面涨价”行情，只会呈现长期分化格局。
短期来看，一线及强二线主城区优质住宅将小幅企稳修复，科创产业带来的高净值需求、刚需自住需求共同托底成交量，核心地段房价或小幅上涨1%-3%；普通二线城市房价横盘震荡，涨跌幅度极小；三四线、远郊房产持续承压，流动性不断弱化。科创资金仅作用于千万级豪宅，受众群体极小，难以传导至普通住宅市场。
中长期维度，城镇化增速放缓、总人口缓慢下降，住房总量供给充足，房地产彻底脱离高速增长周期。政策核心目标是“稳地价、稳房价、稳预期”，杜绝房价大起大落，不会出台刺激全面涨价的强刺激政策。房产价值将彻底分化：核心城市核心地段稀缺房产具备保值属性，多数普通住宅仅保留居住功能，增值空间大幅收窄。
孟晓苏观察到的豪宅热销、刚需回暖是真实的结构性市场信号，但由此推导“全国房价必涨、牛市初期到来”明显夸大行情持续性与覆盖范围。科创新贵买入豪宅是资产对冲行为，刚需入市是价格回调后的自住补仓，二者均无法催生全域房价上涨。对于市场参与者而言，需摒弃“闭眼买房增值”的旧思维，认清楼市K型分化长期趋势：高净值群体可适度配置核心城市稀缺改善资产，普通刚需按需自住入场，远离人口流出、库存高企的远郊与三四线房产，理性看待本轮阶段性修复行情。
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